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VIP 부동산 절세 상담 4,000건!
실제 사례로 배우는 부동산 절세의 기술

『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터 1일』은 미래에셋증권에서 19년간 VIP 세무 컨설팅 및 절세 세미나를 담당해온 저자 이은하 세무사가 4,000명이 넘는 부동산 투자자들과 직접 상담한 경험을 토대로, 가장 궁금해하는 절세 노하우와 팁, 현 시점에서 가장 중요한 절세 트렌드를 꼼꼼하게 정리했다. 고액 자산가, 다주택자, 주택임대사업자는 물론이고, 1세대 1주택자, 주택 취득 예정자 등에게 필요한 필수정보가 모두 들어 있다. 양도세의 기본개념부터 다주택자 중과, 종부세, 종소세, 취득세, 상속/증여, 주택임대사업자가 알아야 할 사항은 물론이고, 최근 관심이 커진 분양권·입주권, 재개발·재건축, 꼬마빌딩, 상가, 비사업용토지와 농지, 토지보상 및 해외 부동산 투자 세금까지, 부동산 세금의 A부터 Z까지 총망라했다. 실제 컨설팅 과정에서 많이 받은 질문을 알기 쉬운 Q&A 형식으로 정리하고, 실제 절세 사례를 구체적으로 보여줌으로써 독자들에게 실질적 도움이 되도록 했다. 특히 2025년 최신 세법, 시행령, 시행규칙을 충실하게 반영하고, 정부의 부동산 세금 완화방향을 분석하며, 정부의 세금정책에 올라타는 법도 다루고 있다.

머리말 - 아는 만큼 아끼는 부동산 절세의 기술
한눈에 보기 - 부동산 절세 14가지 핵심전략

1장 양도세, 아는 만큼 아낀다

01 부동산 세금 한눈에 보기
부동산 세금 삼총사

02 부동산 세금의 꽃, 양도세
재테크 여왕 P씨, 땅을 치고 후회하다
양도세는 사고팔 때만 나오는 게 아니다
양도세가 ‘부동산 세금의 꽃’인 이유

03 양도세 과세대상은 무엇이 있을까?
분양권이나 권리금, 양도세 내야 할까?
양도세는 열거주의 세금
부동산 양도세 과세대상 알아보기

04 양도세 구하는 4단계 과정
1단계 양도차익 구하기
2단계 장기보유특별공제 & 기본공제 빼고, 과세표준 구하기
3단계 양도세 구하기
4단계 총 납부세액 구하기

05 취득가액 신고하는 4가지 방법
실제 거래한 취득가액 증빙하는 법
매매계약서나 영수증 없다면 매매사례가액 체크
감정가액을 쓰는 방법도 있다
환산취득가액도 쓴다

06 환산취득가액으로 신고하는 게 유리할까?
환산취득가액, 어떻게 계산할까?
환산취득가액은 시골 땅, 단독주택 유리
일부러 환산취득가액으로 신고해도 될까?

07 필요경비로 양도세 줄이는 법
취득비용은 필요경비로 인정한다
자본적 지출액은 어떤 게 있을까?
양도비용은 필요경비로 인정한다

08 장기보유특별공제는 어떻게 적용될까?
보유기간 길수록 공제율 커진다
같은 세대원한테 상속받은 1세대 1주택, 장특공은 언제부터 계산?
1세대 1주택 장특공 변천사
아파트 팔 때 보유 및 거주 요건 따로 챙겨라
상가→주택 용도변경 시 장특공 계산법
잔금일 정할 때 주의할 점
09 양도세 과세표준, 세율 알아보기
과세표준이 뭐지?
양도세는 계단식 누진세
과세표준에서 누진공제액 빼는 이유

[절세전략] 부동산 양도금액, 연금계좌에 넣으면 양도세 깎아준다

10 양도세 중과되는 경우
실수요 아닌 경우 중과한다
조정대상지역 내 다주택자도 중과되지 않는다(한시적 유예: 2022년 5월 10일~2026년 5월 9일)
비사업용토지는 중과한다
분양권 & 미등기 부동산은 중과한다
단기보유도 중과한다

11 양도세는 어떻게 신고·납부할까?
주의! 양도세 기본공제는 1년에 1번만
무신고 및 납부지연 가산세에 주의하자

12 다운계약서 문제 들여다보기
다운계약서 썼더라도, 양도세 적게 내는 법
다운계약서 제재, 이렇게 바뀌었다
다운계약서 쓰면 이런 불이익 당한다
다운계약서 잡는 세무당국

[알뜰신잡 부동산상식] 무서운 가산세 사총사
[알뜰신잡 부동산상식] 세금 계산 전에 조정대상지역부터 확인하자
[알뜰신잡 부동산상식] ‘부동산 공시가격 알리미’ 사이트에서 기준시가 보는 법
[알뜰신잡 부동산상식] 사례로 알아보는 양도세 계산법 연습
[현장목소리] 손해 봐도 양도세 내야 할까?
[현장목소리] 양도소득은 다른 소득과는 합산되지 않는다
[현장목소리] 교환도 양도세 과세대상일까?
[현장목소리] 직접 신축한 건물 양도 시 주의할 점
[현장목소리] 건물 신축, 이런 증빙서류 꼭 챙겨두자
[절세전략] 부동산 매도·매수 계획은 연초부터 세워라
[절세전략] 손실 난 부동산, 이익 난 부동산과 같은 해에 처분하라

2장 1세대 1주택 비과세 확실히 챙기기

01 1세대 요건에 대한 7가지 질문
양도세는 ‘세대’ 단위로 계산한다
부모와 따로 사는 대학원생, 별도 세대로 볼까?
부모와 따로 사는 미혼 자녀, 별도 세대 되려면
대학생이라도 아르바이트 하면 별도 세대 될까?
주말부부의 각자 명의 아파트, 1세대 1주택일까?
같은 집의 부모·형제, 별도 세대로 인정받으려면
미국 사는 L씨, 거주자로 비과세 받을 수 있을까?

02 내가 가진 ‘주택 수’ 판단하기
주택 수 판단할 때 중요한 점
사실상 거주 용도로 쓰면 주택
오피스텔은 주택 수에 포함될까?
다가구주택, 다세대주택의 주택 수는?
다가구주택, 옥탑방 있다면 주의해야 한다
다세대주택 → 다가구주택으로 주택 수 줄이기
상가주택은 주택 수를 어떻게 계산할까?
12억원 초과 상가주택 양도세 달라졌다(2022년 1월 1일 이후)
12억원 이하 상가주택이라면 주택 면적 중요하다
잔금청산 전에 주택→상가 용도변경 또는 멸실, 1주택 비과세 다시 받을 수 있다

03 분양권은 주택 수에 포함될까?
분양권 양도세, 보유기간 따라 세율 다르다
분양권 양도했는데 주택이라니?
‘1주택 + 분양권’, 주택 팔 때 양도세 비과세 가능할까?
‘다주택 + 분양권’, 분양권 주택 수에 포함된다
오피스텔 분양권도 주택 수에 포함될까?

04 보유 및 거주 기간 체크하기
비과세 요건 못 갖췄다고 지레 포기하지 말자
8.2 부동산 대책으로 바뀐 보유 및 거주 기간 요건
2017년 8월 2일 이전 계약금 완납 무주택 세대, 거주요건 적용될까?
2025년 취득한 서울시 마포구 주택, 양도세 비과세 받으려면

05 다주택자에 희소식! 최종 2년 보유ㆍ거주 기간 재기산 규정 폐지

06 2년 보유 및 거주 안 해도, 받을 수 있는 비과세 특례

07 2년 거주 안 해도, 받을 수 있는 비과세 특례
조정대상지역 공고일 이전에 계약금 완납한 경우
2019년 12월 16일 이전 임대주택으로 신청한 경우
2019년 12월 17일 이후 신청분부터는 ‘거주요건 예외’ 안 된다
상생임대주택은 2년 거주한 것으로 확대 적용
거주하지 않아도 비과세 받을 방법 있다

08 고가주택 양도세 절세법
1세대 1주택 고가주택의 장기보유특별공제
고가주택 1주택자, 거주기간별 양도세는?
거주기간에 따라 장기보유특별공제 달라진다

[현장목소리] 1세대 1주택 비과세 위해 위장 이혼하려는 J씨, 가능할까?
[현장목소리] 이혼 시 재산분할 vs. 위자료, 무엇이 유리할까?
[현장목소리] 부부 공동명의 유리한 세금 알아보기
[현장목소리] 부부 공동명의 주의할 점
[절세전략] 토지와 건물 소유자 다른 단독주택, 주택 수 어떻게 계산할까?

3장 2주택이라도 비과세 받는 법

01 이사로 인한 일시적 2주택 질문
일시적 2주택 비과세 처분기한 점차 완화
2023년 1월 12일 이후 양도분부터는 다시 3년
신규주택 취득일, 어떤 걸 지켜야 할까?
취득원인에 따른 취득일의 기준은?
종전주택 처분기간 5년인 비과세 특례는?

02 부모님 봉양 또는 결혼으로 인한 2주택자
부모님 봉양으로 인한 2주택자의 비과세
결혼으로 인한 2주택자의 비과세

03 상속주택 특례에 관한 9가지 질문
1주택 상속받아 2주택 된 경우
같이 살던 부모님의 사망으로 2주택 된 경우
외할머니로부터 대습상속, 상속주택 특례 될까?
상속주택과 일반주택, 파는 순서 중요하다
상속주택 2채 이상인 경우
상속주택 2채 이상, 특례주택을 ‘누가’ 상속받을지가 중요
형제가 1채 공동상속한 경우
공동상속 소수지분 여러 채 있는 경우, 다주택자 중과는?
공동상속 주택의 주된 상속인은 주의해야 한다

04 다주택자 거주주택 비과세 10가지 질문
다주택자 거주주택 비과세 요건은?
6년 이상 단기임대주택 도입
임대기간 못 채운 상태에서 비과세 받는 방법은?
장기임대주택이 재개발로 멸실, 거주주택 비과세 특례는?
거주주택 팔기 전, 임대주택 등록 말소되었다?
자진말소, 자동말소 후에도 요건을 계속 지켜야 하나?
거주주택 비과세, 횟수 제한 없어졌다
일시적 2주택+거주주택 비과세 특례
‘거주주택+임대주택’ 매도순서는?
거주주택 비과세 후 양도하는 주택의 양도세는?

05 조세특례제한법상 1세대 1주택 비과세 특례주택 알아보기
농어촌주택은 양도세 비과세 특례 받을 수 있다
2025년부터 인구감소 지역, 지방 미분양 주택 비과세 특례 적용된다

[절세전략] 이사로 인한 2주택자, 종전주택 3년 안에 못 팔았다면
[절세전략] 오피스텔로 인한 2주택자의 절세법
[절세전략] 2주택자와 결혼, 누구 주택 먼저 팔까?

4장 다주택자의 양도세 절세법

01 다주택자의 절세 기술, 사전 체크리스트
다주택자 양도세 중과 유예, 세부담 얼마나 줄까?
다주택자가 미리 체크할 것들

02 다주택자 양도세 중과 4가지 질문
다주택자 양도세 중과, 무엇이 있을까?
2채 이상이면 무조건 양도세 중과될까?
조정대상지역 외 주택, 먼저 파는 것이 유리하다(중과 가정 시)
2009~2012년에 산 주택(조정대상지역) ‘중과되지 않는다’로 해석 변경

03 다주택자 중과 시 ‘주택 수’에서 제외되는 주택
다주택자 중과, 주택 수에서 빼는 주택
다주택자의 주택 수 연습문제
며칠 빨리 팔았을 뿐인데, 양도세 중과 가벼워지네?
소형 신축주택 및 준공 후 미분양주택도 주택 수에서 제외된다
‘주택 수’ 계산에서 자주 혼동하는 것

04 조정대상지역이라도 괜찮은 중과배제주택
2주택 & 3주택 이상, 모두 적용되는 중과배제주택
2주택자만 해당되는 중과배제주택
‘주택 수에서 제외되는 주택’과 중과배제주택의 차이점

05 알아두어야 할 임대주택사업자 관련 법
단기임대주택 및 아파트 장기임대주택 폐지, 2025년 단기임대 부활
아파트 외 장기임대주택 임대의무기간 8년→10년으로 연장
자진말소와 자동말소

06 임대주택사업자, 소득세법으로 절세하기
임대주택 등록은 신중하게 하자
소득세법상 임대주택 세제혜택은?
양도세 중과되지 않으려면
임대주택 양도세 중과배제 4가지 요건
거주주택 비과세 특례 또는 거주요건 적용배제를 받으려면

07 임대주택 양도세 중과배제, 자주 하는 6가지 질문
단기임대주택 등록했는데(2018년 3월 31일 이전), 자동말소 됐다면?
자동말소 후 임대주택 요건 계속 지켜야 하나?
단기 임대주택과 장기임대주택 중 아파트를 자진말소 했다면?
임대의무기간의 50%는 몇 년을 의미할까?
2020년 8월 18일 이후 임대주택 등록분부터는 10년 이상 임대해야
2025년 6월 4일부터 6년 이상 단기임대주택 추가된다

08 다주택자의 임대주택, 조세특례제한법으로 절세하기
임대주택 세제혜택 축소
양도세 100% 감면 받으려면
장기보유특별공제 과세특례 받으려면
장특공 매년 2%씩 추가공제 받으려면

09 수도권 기준시가 6억원 이하, 지금이라도 임대주택 등록할까?
9.13 대책 이전에 산 주택이라면
9.13 대책 후에 산 주택이라면
지금 임대주택 등록해서 받을 수 있는 혜택은?

10 임대료 인상률 5% 상한제 4가지 핵심질문
환산보증금 어떻게 구할까?
다음 세입자, 임대료 5% 초과 못 올릴까?
2019년 10월 24일부터 바뀐 임대료 인상률 규정
임대주택 등록 시 지켜야 할 기타 의무

11 임대주택 등록 시 취득세, 재산세 혜택
취득세 감면은 어떻게?
재산세 감면은 어떻게?

[알뜰신잡 부동산상식] 세제혜택 위한 임대주택 등록 및 말소
[절세전략] 신축감면주택 있는 다주택자의 절세전략
[한눈에 보기] 임대주택 세제혜택 한눈에 보기
[현장목소리] 다주택자 절세 체크리스트

5장 재개발·재건축 주택의 양도세

01 관리처분계획 인가일, 청산금이 중요하다
관리처분계획 인가일 전은 주택, 이후는 입주권
완공 후 팔 때는 청산금을 고려하라

02 입주권의 양도세
입주권 자체를 팔 때 양도세
입주권 보유 상태에서 주택 팔 때 양도세
3년이 지나도 비과세 방법 있다
승계조합원의 입주권 양도세

03 재건축 후 완공된 신축 아파트 양도세 계산하기

04 청산금, 재건축 공사기간 2가지 질문
청산금도 양도세 내야 할까?
재건축 공사기간도 보유기간에 포함될까?

05 재건축 동안의 거주용 대체주택 비과세 될까?
재건축 1주택자의 대체주택, 양도세 비과세 받으려면

6장 알면 덜 내는 종부세, 종소세, 취득세, 재산세, 건강보험료까지

01 알아두어야 할 종부세 3가지
기본공제금액 인당 9억원, 1세대 1주택자 12억원
세율
세부담 상한율 15%

02 1세대 1주택자 종부세 절세법
단독명의 1세대 1주택자, 3억원 추가 공제
고령자 및 장기보유 세액공제 한도
부부 공동명의 1주택자도 세액공제
일시적 2주택자, 상속주택이나 지방 저가주택 있어도 1세대 1주택으로 본다
일시적 2주택자, 3년 이내에 종전주택 팔면 1세대 1주택 과세특례 가능
주택 수 판정에서 제외되는 상속주택은?
지방 저가주택의 요건은?
2025년부터 인구감소 지역 주택, 지방 미분양 주택 있어도 1세대 1주택으로 본다
1주택과 주택 부수토지 소유한 경우 종부세는?
1세대 1주택자는 고령자 납부유예를 신청할 수 있다

03 다주택자 종부세 얼마나 낼까?
조정대상지역 2주택자, 기본세율 적용
종부세 세율 적용 시, 주택 수 어떻게 계산할까?
공동소유 주택의 종부세는?
종부세 중과, 주택 수에서 제외되는 주택은?
다주택자가 종부세 비과세 받는 법
종부세 비과세 요건은?
2025년 6월 4일 이후 등록한 단기임대주택(6년)

04 주택 임대소득의 종소세 5가지 체크포인트
양도소득은 세대 기준, 임대소득은 부부 기준
주택 수에 따른 종소세, 어떻게 다를까?
2026년부터는 고가주택 2주택자도 간주임대료 과세된다
공동소유 주택, 임대소득 계산할 때 주택 수는?
2020년부터 강화된 소수지분자의 임대소득세

05 주택 임대수입 계산하는 법
주택 임대수입 어떻게 계산할까?
보증금은 간주임대료로 환산한다

06 임대수입 연 2,000만원 이하인 경우
분리과세와 종합과세, 무엇을 선택할까?
종소세 감면되는 임대주택

07 임대수입 연 2,000만원 초과인 경우
추계신고란?
단순경비율이 유리하다
임대소득 높으면 기준경비율
신규사업자 임대수입 연 7,500만원 미만인 경우

08 임대수입 장부 작성 5가지 질문
장부 작성 필요한 경우는?
간편장부와 복식장부가 뭐지?
무기장 가산세와 기장세액공제
장부 작성 시 필요경비로 인정받는 것은?
감가상각비 절세의 기술

09 임대수입 추적 강화에 대비하자
임대주택 등록 안해도, 이제 세무당국은 알 수 있다
주택임대소득자, 사업자등록 안하면 가산세 낸다
렌트홈의 사업자등록과 무엇이 다른가?
사업자등록 안 했을 경우 가산세 부담은?

10 취득세 절세하기
취득원인과 물건에 따라 어떻게 다를까?
주택 수에 따라 세율이 다르다
주택 수 계산하는 세대의 개념은?
생애 최초와 출산·양육을 위한 주택 구입은 취득세 감면
일시적 2주택 취득세 중과배제
취득세 중과 적용, 주택 수에서 제외되는 주택
취득세 중과, 분양권·입주권·오피스텔은?
다주택자가 증여한 주택, 취득세율 중과
2023년 1월 1일 이후 증여하면 취득세 더 낸다
2023년 1월 1일부터 취득세도 부당행위계산부인이 적용된다

11 재산세 절세하기
재산세는 6월 1일 현재 소유자에게 과세
주택의 재산세율

12 다주택자 건강보험료 체크하기
임대사업자 등록하려니 건강보험료 걱정이다
피부양자 3가지 요건 알아보기
임대주택 등록, 건강보험료 어떻게 달라질까?

[알뜰신잡 부동산상식] 임대사업자 등록, 내 지역 건강보험료 얼마일까?
[현장 목소리] 이런 임대사업자, 국세청이 눈여겨본다
[절세전략] 부부 공동명의 특례신청, 내게 유리한지 알아보기
[절세전략] 다주택 임대사업자의 종소세 절세법

7장 증여를 통한 양도세 절세법

01 증여세 기본기 익히기
증여세 어떻게 계산할까?
관계에 따라 공제액 다르다
결혼 또는 출산한 (손)자녀에게 1억원, ‘혼인·출산 증여재산공제’ 받을 수 있다
과세표준에 따라 세율 다르다
증여세는 10년 합산한다
증여공제 그룹별로 10년에 한 번만

02 부동산별 증여재산가액 계산하기
증여 부동산 가격 평가하기
아파트보다 토지·단독주택·상가가 증여에 유리한 이유
부동산에 대한 감정평가

03 부담부증여로 절세하기
부담부증여가 뭐지?
부담부증여, 어떤 경우에 유리할까?
부담부증여 할 때 주의할 점

04 자녀에게 저가양도 한 경우
자녀에게 팔면 국세청은 일단 증여로 의심한다

05 자금출처 조사에 미리 대비하자
구입자금의 80% 소명해야 한다
일부 증여했다면 어땠을까?
2020년부터 자금출처 조사 더 강화

[절세전략] 자녀 증여 통한 절세의 기술
[절세전략] 2023년 이후 증여 받은 부동산은 10년 지나서 팔아야 한다
[절세전략] 주식도 2025년 증여분부터는 이월과세 적용된다
[절세전략] 부담부증여 하면 오히려 총 세금 많아지는 경우
[절세전략] 토지 증여 시기 결정은 그해 공시지가가 상승하냐, 하략하냐에 따라 다르다
[절세전략] 부동산 증여 3가지 절세의 기술

8장 비사업용토지, 농지 양도세 절세법

01 비사업용토지 양도세 7가지 질문
비사업용토지 중과, 어떻게 변했을까?
사업용/비사업용토지, 세금 얼마나 차이날까?
비사업용토지를 사업용토지로 인정받는 법
상속받은 농지, 비사업용토지로 중과될까?
회사 다니면서 농사 중, 사업용토지로 인정될까?
주말농장, 비사업용토지일까?
비사업용토지 여부 알 수 있는 방법은?

02 농지 양도세 감면 3가지 질문
농사짓던 농지를 팔려고 하는데…
농지 2필지 양도세 줄이려면
상속받은 토지, 자경감면이 될까?

[절세전략] 부모님이 짓던 농지, 공동상속 유리하다

9장 토지 수용과 세금

01 수용토지와 집, 양도세 3가지 질문
수용토지, 양도세 얼마나 감면될까?
수용된 주택, 거주요건 못 채워도 비과세 될까?
수용된 비사업용토지, 가산세율 적용될까?

02 대체취득 세제혜택 4가지 질문
보상금으로 인근 토지 매수, 취득세 비과세는?
대토보상 특례는 어떻게?
농지를 대토로 받을 경우 양도세 혜택 더 크다
보상에 이의신청을 한 경우는?

03 거액 보상금, 세무조사에 대비하는 법
보상금 증여신고 없이 주면 위험하다
거액 보상금 받은 부모님, 사용증빙이 필요하다

[특집 1] 법인에 대한 과세
[특집 2] 해외 부동산과 세금
[특집 3] 부동산 시장의 흐름과 세금정책-정부의 세금정책에 올라타는 법