홈앤서비스 SK BROADBAND

부동산 전문 로펌에서 보낸 4년, 50여 채의 물건을 직접 운용하며 깨달은 진리는 하나입니다.
돈은 낙찰에서 나오는 것이 아니라, 남들이 보지 못하는 ‘가치’를 발견하고
그것을 수익으로 치환하는 ‘운용’에서 나옵니다.

V 법률과 현장의 결합
로펌 실무자가 직접 짚어주는 리스크 방어와 명도의 기술.
V 수익의 다각화
아파트, 빌라를 넘어 상가와 단기 임대 플랫폼까지 아우르는 실전 로드맵.
V 변화하는 시장의 이정표
AI 혁명과 인구 구조 변화 속에서도 살아남을 자산 선점 전략.

단순한 경매 지식을 넘어, 부동산 투자 전체를 관통하는 통찰력을 소유하십시오.
이 책이 당신의 자산을 지키고 키우는 가장 강력한 무기가 될 것입니다.

프롤로그 4

Chapter 1. 잃지 않는 것이 먼저다
법전은 알려 주지 않는 경매의 보이지 않는 변수들
01. 세상에서 가장 비싼 점(.), 0 하나가 부른 보증금 몰수의 비극 12
02. 안 팔리는 물건의 교묘한 탈출구, ‘만들어진 경매’의 함정 15
03. 법은 당신의 ‘눈물’을 닦아 주지 않는다
: 경매에는 미흡한 ‘하자담보책임’ 19
04. 등기부에도, 현황조사서에도 없는 ‘심리적 하자’의 늪 23
05. 낙찰은 돈이 아니라 ‘잔금’으로 완성된다
: 대출 불능의 참사와 대비책 26
06. 승자의 저주, 숫자가 아닌 ‘욕망’을 입찰한 대가 30
07. 소나기를 피하지 못한 기술자들
: 기술보다 강력한 ‘사이클’의 힘 33

Chapter 2. 실전 권리분석
법전보다 날카로운 실전 권리분석의 기술
01. 모든 권리의 운명을 결정하는 선, ‘말소기준권리’ 38
02. 임차인 분석, 보증금이라는 ‘부채’를 살 것인가
‘수익’을 살 것인가 43
03. 임차인의 배당금, 그 금고의 열쇠는 낙찰자가 쥐고 있다
: 명도확인서의 실무 46
04. HUG의 대항력 포기: 경매 시장의 ‘독’이 ‘득’으로 변하는 순간 50
05. 한 지붕 두 임차인, 대항력은 ‘각자’ 계산한다 53
06. ‘특수물건’이라는 양날의 검 57

Chapter 3. 정확한 시세조사
성공적인 투자를 위한 가치 분석 프로세스
01. 도구가 속도를 결정한다: 검색은 ‘아실’, 분석은 ‘유료 사이트’ 66
02. 아파트 시세조사: 숫자에 속지 않고 진짜 가치를 읽는 법 69
03. 빌라 시세조사의 정석: 한 지점이 아닌 ‘범위’로 설계하라 74
04. 지식산업센터 시세조사의 정석 82
05. 재개발 시세조사
: 규제의 틈새에서 초기 재개발을 줍는 법 (창신9구역) 87
06. 신도시급 택지개발지구 시세조사: 평택 화양지구 91
07. 토지 시세조사의 기초: 개별성에 속지 말고 ‘용도’를 읽어라 95
08. 용도지역 너머의 함정: 절대 개발 불가능 구역 98
09. 역사문화환경보존지역: 고도의 전문성이 요구되는 영역 103

Chapter 4. 명도
실패 없는 명도 전략
01. 협의와 법적 절차는 동시에: 변심을 방어하는 투트랙 전략 106
02. 명도비의 산정 기준: 협상의 상한선을 정하라 110
03. 관리비 채권의 소멸시효: 낙찰자가 지불해야 할 진짜 비용 114
04. 내용증명 샘플: 종이 한 장에 담긴 협상의 기술 120
05. 6개월의 미소 뒤에 숨겨진 함정: 집행불능 사례 127
06. 공매 시에는 명도소송 및 가처분: 인도명령 없는 싸움법 133

Chapter 5. 운용
가치를 높이고 리스크를 관리하는 기술
01. 단기임대와 플랫폼(33m2)을 활용한 현금흐름 창출의 진상 138
02. ‘33m2’ 플랫폼 모델: 초단기 운영의 묘미 140
03. 낮은 보증금의 역설: 수익률에 가려진 임차인 리스크의 민낯 142
04. 플랫폼 단기임대의 실전: 33m2와 인테리어 수요의 발견 145
05. 법보다 주먹이 가깝다는 착각
: 단전 · 단수가 부르는 형사 처벌의 덫 148
06. 가처분 집행과 야반도주의 현장 151
07. 명도소송부터 추심까지의 절차 158

Chapter 6. 실전 수익 사례
이론을 넘어 숫자로 말하는 리얼 케이스 스터디
01. 남양주 첫 투자의 기록: 안전마진과 시간의 확신 168
02. 비즈니스로 부동산의 가치를 결정하는 상가 투자 전략 172
03. 지역과 상품의 위계를 활용한 부평 재개발 투자 사례 176
04. 하락장 이후의 중급지 순환매 전략: 광명 뉴타운 분양권 투자 180
05. 작은 수익과 뼈아픈 교훈: 단기 투자의 함정과 부동산의 본질 184

Chapter 7. 싸게 사는 기술보다 중요한 본질의 힘
경매라는 방법보다 중요한 부동산의 가치
01. 유동성의 힘: 가격이 오르는 것이 아니라 돈이 흔해지는 것이다 190
02. 공급물량으로 보는 아파트 사이클 200
03. 상승장에서의 아파트시장 낙수효과: 유동성이 흐르는 지도 205
04. 연식별 낙수효과와 ‘20년 차’ 구축의 딜레마 209
05. 욕심을 줄여야 보이는 경매의 진짜 무기들 213
06. 특수물건의 탈을 쓴 ‘일반물건’ 217
07. 숫자로 증명하는 대한민국 부동산의 위치 220
08. 대한민국 집값 버블론의 함정: PIR 지수가 말해주지 않는 진실 225
09. 수익형 부동산: 사이클 흐름과 가치를 읽는 법 230
10. 임대료의 두 얼굴: 명목과 실질의 함정 233
11. 수익형 부동산의 심장, 금리와 요구수익률의 메커니즘 238
12. 프로들의 무기: 글로벌 리포트와 투자 전략 활용법 243
13. 노후 빌딩 투자, 시행사의 시선으로 보라 247
14. 사야 하는 부동산과 사지 말아야 할 부동산 251
15. AI 시대, 부동산의 가치는 어떻게 변하는가? 256