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이 책은 『돈이되는법, 변호사만 모르는 재개발?재건축』(돈.되.법) 시리즈의 세 번째 책으로 시공자선정, 공사계약의 체결과 공사계약의 해제, 공동수급(컨소시엄)의 법률관계, 사업시행계획인가 등을 다룬다.

돈.되.법 시리즈는 총 5권으로 구성되어 있다.

① 돈.되.법1은 『정비구역지정, 추진위원회, 창립총회, 토지등소유자 동의』, ② 돈.되.법2는 『조합설립인가, 조합원?임원?대의원, 조합총회』, ③ 돈.되.법3은 『시공자선정, 공사계약, 사업시행계획인가』, ④ 돈.되.법4는 『매도청구, 분양신청?분양기준, 관리처분계획인가』, ⑤ 돈.되.법5는 『현금청산?손실보상, 준공?이전고시, 해산』을 다룬다.

돈.되.법 시리즈는 재개발?재건축의 현장과 전문지식을 연결해 주는 책이다. 저자는 재개발?재건축의 원리와 법?실무?투자?세무 등의 제문제를 기초부터 최심층부에 이르기까지 일상적인 단어와 문체, 단순명료한 문장과 표현을 사용하여 일반인도 쉽게 그리고 정확하게 이해할 수 있도록 친절하게 풀어 설명해 주고 있다.

모든 설명은 판례에 근거하고 있으며, 전국법원(대법원?고등법원?지방법원)의 중요판례가 2024. 4. 30. 선고분까지 반영되어 있다. 동의요건 등 각종 비교표를 목차와 함께 제공하고, 가로주택정비사업, 소규모재건축, 소규모재개발 등 소규모주택정비사업의 핵심적인 내용이 포함되어 있으며, 2024년 국토교통부 표준공사계약서도 반영하였다.

이 책은 재개발?재건축에 관한 거의 모든 문제들을 심도 있게 다루면서도 다른 책에서 볼 수 없는 특별한 가독성과 편의성으로써 독자가 목차만 보고 필요한 부분을 바로 찾아가서 살아있는 지식과 팁을 가져가 현장에서 즉시 사용할 수 있게 해주는 유용한 실용서이다.

제1장 시공자 선정 27

제1절 총설 29
I. 시공자 선정시기 및 선정방법 개요 29
II. 시공자 선정시기 및 선정방법의 개정연혁 45
III. 지명경쟁입찰과 수의계약 48
IV. 벌칙 52
V. 소규모주택정비사업의 시공자 선정 55
VI. 정비사업전문관리업자ㆍ설계업자ㆍ감정평가업자의 선정 60

제2절 입찰의 진행 69
I. 개요 69
II. 입찰공고 72
III. 현장설명회와 입찰참여안내서 74
IV. 투찰과 개봉 79
V. 입찰진행의 주관자는 대의원회 84
VI. 입찰보증금 87
VII. 입찰의 공정성 94
VIII. 입찰절차의 무효, 취소 106

제3절 시공자선정 총회의 개최 및 의결 110
I. 대의원회 상정 110
II. 건설업자의 홍보 112
III. 총회 결의 113

제4절 시공자 선정결의의 무효 119
I. 확인의 이익 119
II. 강행규정 (경쟁입찰의 금지사항을 위반한 시공자선정은 무효) 120
III. 정관의 경쟁입찰 조항을 실질적으로 위반한 경우도 무효임 123
IV. 무효인 시공자 선정 결의의 추인 (‘제1결의’의 소의 이익 문제 등) 127

제5절 낙찰자의 법적 지위 131
I. 개요 131
II. 낙찰에 따른 쌍방의 계약 체결의무 133
III. 본계약체결의무 불이행으로 인한 쌍방의 손해배상의무 (이행이익) 135
IV. 시공자 선정의 무효/취소/철회 138

제2장 공사계약 147

제1절 공사도급계약의 체결 및 변경 149
I. 공사도급계약의 체결 149
II. 도급제와 지분제 161
III. 가계약과 본계약 166
IV. 정관변경의 유추적용에 의한 특별결의요건 (조합원 2/3 이상 동의) 175
V. 제3자의 확인의 이익 (계약의 효력을 다투는 소송) 181

제2절 시공보증과 계약보증 184
I. 개요 184
II. 계약보증을 단순 보증계약으로 본 사례 191
III. 계약보증금을 손해배상액 예정으로 본 사례 192
IV. 계약이행보증금을 위약벌로 본 사례 194
V. 위약금으로 보되 초과 실손해 배상을 청구할 수 있다고 본 사례 195
VI. 손해배상예정액으로서 계약보증금의 감액 197

제3절 조합임원의 연대보증 문제 199
I. 개요 199
II. 보증채무의 성립 203
III. 보증채무의 범위 (판례) 206
IV. 보증책임의 제한 (판례) 207
V. 퇴임임원의 해지권 (판례) 209

제4절 공사대금채권의 확보 211
I. 분양대금 입금계좌의 공동관리 211
II. 수급인(시공자)의 ‘불안의 항변권’ 219
III. 시공자의 금전대여의무와 불안의 항변 222
IV. 유치권의 불가분성 문제 227

제5절 시공자의 법적지위(조합원과 제3자에 대한 책임) 235
I. 공동시행자 지위 (부정) 235
II. 분양계약 당사자로서의 지위 문제 237
III. 시공자의 제3자에 대한 책임 문제 241

제3장 공사계약의 해제 245

제1절 총설 247
I. 법정해제와 약정해제, ‘주된 채무’와 ‘부수적 채무’ 247
II. 해제를 위한 이행최고 252
III. 시공계약 해제의 절차 257
IV. 해제의 의사표시 (형성권) 260

제2절 도급계약의 구체적 해제사유에 관한 판례 262
I. 시공자의 공사비 증액 요구 262
II. 착공거부 및 사업지연 관련 해제사유 266
III. 무상특화공사 미이행으로 인한 해제사유 270
IV. 이행거절 273
V. 약정기간 내에 공사를 완공할 수 없음이 객관적으로 명백한 경우 277
VI. 시공자의 금전대여의무 불이행 문제 280

제3절 도급계약 해제의 효과 289
I. 개요 289
II. 원상회복의 범위 290
III. 손해배상청구권과의 관계 296
IV. 해제통고가 부적법한 경우 301

제4절 공사계약 해제로 인한 대여금반환의무 304
I. 대여금반환의무 - 연체이율 문제 304
II. 시공계약이 무효로 된 경우 309
III. 대여금반환의무와 관련된 기타 문제 313

제5절 민법 제673조에 따른 해제 318
I. 총회결의와 해제통고 318
II. 도급인의 손해배상의무 323
III. 손익공제(○)와 과실상계(X) 324

제6절 지체상금 327
I. 지체상금의 시기와 종기 327
II. 지체상금의 구체적 산정례 331
III. 지체상금의 재량 감액 334
IV. 지체상금의 면책 336

제4장 공동수급의 법률관계 341

제1절 개요 343

제2절 공동수급체와 발주자간 법률관계 347
I. 개요 347
II. 합유채권의 법률관계 (판례) 350
III. 개별 취득 약정이 있는 경우의 법률관계 (판례) 352
IV. 지체상금 357
V. 공동도급계약의 보증 359

제3절 공동수급체 대표자가 체결한 이행보증계약의 효력 363
I. 대표자가 체결한 보증계약의 효력이 공동수급체에 미친다고 본 사례 363
II. 공동수급체에 대한 효력을 부정한 사례 366

제4절 공동수급체의 내부적 법률관계 368
I. 출자의무와 공동경비분담의무 368
II. 출자의무와 이익분배청구권 사이의 관계 370
III. 공동수급체의 변경, 탈퇴 374

제5절 공동수급인과 하수급인 사이의 법률관계 379
I. 비현명주의 (상법 제48조) 379
II. 공동수급체 구성원의 연대책임/개별책임 문제 383

제5장 사업시행계획인가 387

제1절 사업시행계획 인가신청의 준비 389
I. 사업시행계획서 작성을 위한 사전심의 389
II. 교통영향평가 (교통영향분석ㆍ개선대책 심의) 395
III. 학교용지 확보 및 교육환경평가 397
IV. 환경영향평가 405
V. 문화유산보호 조치 419
VI. 기타 423
VII. 건축심의 426

제2절 임대주택ㆍ국민주택규모주택의 건설과 용적률 436
I. 정비사업과 용적률 436
II. 용적률 인센티브에 따른 국민주택규모 건설의무 445
III. 임대주택과 국민주택규모 주택의 인수 456
IV. 공공지원민간임대주택의 건설ㆍ공급 463

제3절 사업시행계획의 작성 및 인가 471
I. 사업시행계획서의 작성과 총회결의 471
II. 정비사업비가 10% 이상 늘어나는 경우 (조합원 2/3 이상 찬성) 482
III. 사업시행계획의 인가신청 및 인가 485
IV. 관련 인ㆍ허가의 의제 493

제4절 토지등소유자가 시행하는 재개발사업의 특례 498
I. 토지등소유자가 시행하는 재개발사업의 사업시행계획 498
II. 자치규약의 제정 511
III. 토지등소유자 수 산정에 관한 특례 513

제5절 사업시행계획인가의 부관 (기부채납 등) 517
I. 수익적 행정처분과 부관 517
II. 부관의 한계와 허용범위 521
III. ‘부관의 효력’과 ‘부관에 따른 사법상 법률행위의 효력’은 별개임 526

제6절 국유재산ㆍ공유재산의 사용과 사용료 530
I. 도로점용허가 의제 및 점용료 면제 530
II. 행정재산의 사용허가 의제 및 사용료 면제 (재개발사업 한정) 530
III. 국유ㆍ공유재산의 처분, 임대, 무상양여 535

제7절 사업시행계획의 변경ㆍ폐지 539
I. 사업시행계획의 변경절차 539
II. 사업시행계획의 폐지 544
III. 사업시행기간 도과 문제 546

제8절 사업시행계획 및 사업시행계획인가에 관한 소송 549
I. 사업시행계획과 사업시행계획인가의 관계 549
II. 사업시행계획의 흠을 이유로 인가처분의 효력을 다툴 수 없음 (판례) 552
III. 토지등소유자가 시행하는 재개발사업의 특례 (구 도시환경정비사업) 555
IV. 조합원 지위를 상실한 토지등소유자의 소의 이익 (원고적격) 557
V. 제소기간 564
VI. 총회결의의 하자를 다투는 방법 (사업시행계획인가를 전후로 달라짐) 566
VII. 사업시행계획의 변경인가가 난 경우 소의 이익 문제 572
VIII. 주요부분을 실질적으로 변경하는 내용이 아니라고 본 사례 582
IX. 사정판결 문제 585

도표목차
표1 법령명 약칭표 21
표2 법령조항 인용례 21
표3 기간별 시공자 선정시기 및 선정방법 비교표 (개정연혁) 45
표4 과징금의 부과기준 및 정비사업의 입찰참가 제한기준 [별표 5의2] 98
표5 [별표1] 전체공사 검증 수수료 159
표6 [별표2] 증액공사 검증 수수료 159
표7 공동도급 유형별 구성원과 대표자의 책임과 권리 (비교표) 345
표8 건축위원회 심의의결의 내용 435
표9 개별법령의 건축제한을 받기 전 주거지역 용적률 상한 437
표 10 사업시행계획서 작성ㆍ변경의 동의요건/의결정족수 개정연혁 (비교표) 474
표11 공동주택 리모델링 허가기준 [별표4] 480