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부동산 경매는 여전히 많은 사람에게 어렵고 두려운 영역이다. ‘권리분석’이라는 말 앞에서 멈추고, ‘특수물건’이라는 단어에서 발걸음을 돌린다. 저자 내일로의 시작(김진)은 바로 그 지점에서 이 책을 시작했다. 저자는 아파트 경매를 시작으로 소액 지분, 토지, 재개발·재건축 현금청산과 입주권 취득에 이르기까지 다양한 유형의 물건을 직접 경험해왔다. 시행착오와 실패를 겪으며 쌓아온 16년의 현장 경험은 이 책의 바탕이 되었다. 저자는 ‘경매는 어렵다’라는 막연한 두려움을 지우고, 독자가 지금 당장 무엇을 공부하고, 무엇을 확인해야 하는지를 명확하게 제시한다.

이 책은 경매의 개념과 절차에서 시작해 서류 분석, 권리분석, 입찰과 낙찰, 명도, 그리고 수익화까지 경매의 전 과정을 한 권에 응축했다. 초보자에게는 입문서로, 이미 경매를 경험한 독자에게는 기본을 재정비하는 실무 지침서로 기능한다. 특히 난해한 물건이나 특수물건 앞에서 주저했던 독자에게는 경매 현황지 너머의 ‘본질’을 볼 수 있는 시선을 제공한다. 실제로 현장에서 함께해온 행정법인 관계자들은 “강사도 참고하고, 초보도 끝까지 써먹는 경매 공부의 첫걸음”, “인터넷 강의나 영상보다 깊이 있고 실질적인 책”이라고 평가한다. 책을 덮고 나면, 경매는 더 이상 막연한 영역이 아니라 구조를 이해하고 스스로 판단할 수 있는 현실적인 선택지가 된다. 경매를 처음 시작하는 사람에게도, 다시 기본으로 돌아가고 싶은 사람에게도, 이 한 권이면 충분하다.

프롤로그 …… 5

Chapter 1 부동산 경매와 경매 절차
1. 부동산 경매란? …… 15
2. 부동산 경매 종류 …… 16
1) 부동산 강제경매 …… 16
2) 부동산 임의경매 …… 17
3. 경매 절차 …… 19
4. 경매 물건 찾기 …… 22
1) 대한민국 법원 법원경매정보 사이트 …… 22
2) 경매 사설 사이트 …… 23

Chapter 2 매각 서류 확인
1. 감정평가서 …… 25
2. 현황 조사서 …… 29
1) 기본 정보 …… 30
2) 부동산의 현황 및 점유관계 조사서 …… 30
3) 임대차관계 조사서 …… 30
3. 매각 물건 명세서 …… 31
- 매각 물건 명세서를 볼 때 주의사항 …… 35

Chapter 3 부동산 기초 서류 확인
1. 부동산 등기부등본 …… 36
2. 건축물대장 …… 42
1) 건축물대장의 갑구 …… 43
2) 건축물대장의 을구 …… 45
- 건축물대장을 볼 때 꼭 알아야 할 건폐율과 용적률 …… 46
3. 토지대장 …… 49
- 토지대장을 볼 때 꼭 알아야 할 지목 …… 50
4. 지적도 …… 51
5. 토지이용계획확인원 …… 53
- 용도지역의 중요성 …… 56

Chapter 4 권리분석 1(등기부등본으로 알 수 있는 권리)
1. 권리분석의 중요성 …… 57
2. 말소기준권리 …… 58
- 말소기준권리에 관한 법률 …… 62
3. 권리분석의 핵심 …… 63
4. 근저당권과 저당권 …… 64
- 한정 근저당권과 포괄 근저당권의 차이 …… 68
5. 가압류와 압류 …… 69
6. 가등기 …… 76
1) 소유권이전청구권가등기와 소유권이전담보가등기 구분하는 방법 …… 83
2) 소유권이전청구권가등기 소멸시효 …… 85
7. 전세권 …… 85
1) 전세권의 권리 …… 86
2) 전세권을 담보권으로 사용하는 경우 …… 87
3) 전세권이 낙찰자에게 인수되는 경우 …… 90
- 전세권을 설정할 때 주의해야 할 물건 …… 92
8. 가처분 …… 93
- 후순위지만 조심해야 하는 가처분 …… 94
9. 지상권 …… 96
1) 지상권은 언제까지 사용할 수 있을까? …… 97
2) 30년이 지나도 건물을 사용할 경우는? …… 98
- 지상권에 관한 경매 예시 …… 99

Chapter 5 권리분석 2(등기부등본으로 알 수 없는 권리)
1. 대항력 …… 104 1) 대항력의 발생 시기 …… 104
2) 대항력과 말소기준의 관계 …… 105
3) 대항력으로만 보증금을 돌려받을 때 …… 107
4) 세대합가 …… 108
5) 임차권의 양도와 전대 …… 110
2. 확정일자와 우선변제권의 이해 …… 112
1) 확정일자 …… 112
2) 우선변제권 …… 114
3) 우선변제권 신고 순서로 바뀌는 권리관계 …… 114
3. 최우선변제권 …… 124
1) 최우선변제권과 우선변제권의 다른 점 …… 124
2) 최우선변제금은 배당락에서 다 받을 수 있는가? …… 126
3) 최우선변제금을 받을 수 없을 때는? …… 129
4. 임차권등기명령 제도 …… 131
1) 임차권등기명령이란? …… 131
2) 임차권등기명령의 효력 …… 131
3) 임차권등기명령 후 소액임차인이 전입한 경우 …… 133
4) 매각 후 임차권등기 보증금이 전액 배당받지 못할 경우 …… 134
5) 임차권등기명령 가능한 범위 …… 136
6) 강화된 임차권 …… 136
7) 임차권의 우선변제권은 몇 회까지 적용될까? …… 139
5. 상가임대차보호법 …… 142
1) 상가임대차 적용 범위 …… 142
2) 상가임대차보호법이 적용되는 보증금 …… 143
3) 상가임차인의 우선변제권 …… 144
4) 상가임차인의 최우선변제금 …… 144

Chapter 6 권리분석 3(특수물건)
1. 대지권과 집합건물 …… 147
1) 대지권의 성립요건 …… 149
2) 대지권 미등기와 집합건물 전유 부분 건물 …… 150
3) 대지권 없음과 집합건물 전유 부분 건물 …… 154
4) 토지별도등기와 집합건물 전유 부분 건물 …… 155
2. 법정지상권 …… 158
1) 법정지상권의 종류 …… 159
2) 사례로 보는 법정지상권 …… 160
3) 법정지상권이 성립하는 토지의 해결 방안 …… 169
4) 법정지상권이 성립하지 않는 토지의 해결 방안 …… 169
5) 토지 위에 임목과 농작물이 있으면 법정지상권이 성립할까? …… 170
3. 유치권 …… 171
1) 유치권 구별법 …… 172
2) 유치권자의 효력 …… 176
4. 지분경매 …… 178
1) 지분 물건의 단점 …… 178
2) 지분 물건의 해결 방향 …… 179
5. 분묘기지권 …… 182
1) 분묘기지권이 생기는 경우 …… 182
2) 분묘기지권을 낙찰받는 이유 …… 183
3) 무연고 분묘 처리 방법 …… 185

Chapter 7 배당
1. 흡수배당과 안분배당 …… 188
1) 물권은 흡수배당 …… 188
2) 채권은 안분배당 …… 189
3) 채권과 물권이 혼재되어 있을 때 191
2. 배당 순위 …… 195
1) 1순위 - 집행비용 …… 195
2) 2순위 - 필요비, 유익비 …… 196
3) 3순위 - 주택·상가 소액임차인과 임금채권 …… 197
4) 4순위 - 당해세 …… 198
5) 순위 - 조세 …… 199
6) 기타 …… 200

Chapter 8 입찰과 낙찰, 그리고 명도
1. 입찰 …… 202
1) 입찰봉투 작성법 …… 205
2) 입찰보증금 봉투 작성법 …… 206
3) 입찰표 작성법 …… 207
4) 위임장 작성법 …… 210
2. 낙찰 …… 212
1) 최고가 매수인 …… 213
2) 차순위 매수신고인 …… 215
3) 공유자 우선매수 …… 216
4) 매각허가결정 …… 218
- 매각불허가결정 …… 219
- 매각결정기일연기신청서 …… 220
5) 매각허가확정 …… 220 6
) 잔금 납부 …… 221
3. 명도 …… 222

Chapter 9 실전 사례
1. 소액으로 1,000만 원 벌기 …… 226
2. 경매로 수익형 상업시설 개발하기 …… 233