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베테랑 법조인이 알려주는 전세 사기 예방법

집 없는 것도 서러운데 전세 사기가 웬 말?
보증금 떼일 걱정 없는 ‘안전한 보금자리’를 찾아라!

“매달 지급해야 하는 월세에 지쳐서, 혹은 내 집 마련을 위한 목돈을 모으기 위해 전셋집을 알아보는 사회초년생, 신혼부부, 혹은 1인 가구가 전세 사기의 위험에서 벗어나 안전한 보금자리를 마련하기 위해 반드시 알아야 할 법률적인 정보들을 이 한 권에 담았습니다.” - 프롤로그에서

운이 좋으면 몇 년 더, 그렇지 않으면 2년마다 새집을 찾아 떠돌아야 하는 세입자들의 삶. 그렇다는 것은 내 보증금을 노리는 전세 사기와의 싸움도 2년마다 계속된다는 것이다. 처음은 물론이고 몇 번을 해도 낯설고 어려운 집 계약, 어떻게 하면 전세 사기를 피해서 내 소중한 보증금과 꿈, 보금자리를 지킬 수 있을까? 『집 계약은 처음입니다만』에 바로 그 답이 있다.

프롤로그

1장. 전세 제도 기초 다지기

우리나라에만 있는 전세 제도 15
그 허점과 위험성 15
미리 알아두면 좋은 부동산 상식용어 17

2장. 전세 사기 이렇게 친다!

세간을 강타한 전세 사기의 유형 27
우리 집이 깡통이라고?! - 깡통전세 사기 27
이 집이 전세가 아니었다고?! - 이중/중복계약 사기 29
집주인이 임대인이 아니라고?! - 신탁부동산 전세 사기 31
우리 집이 주택이 아니라고?! - 위반건축물 전세 사기 33
한집에 보증금이 이렇게 많다고?! - 다가구주택 전세 사기 35
우리 집주인은 도대체 누구야?! - 동시 진행 사기 37

3장. 전세 사기 예방하는 단계별 꿀팁

1단계: 집을 보러 다닐 때 확인할 내용 43
집에 관해 확인해야 할 것들 43
위반건축물은 무조건 거르기 | 신탁부동산은 가급적 피하기 | 다가구주택의 경우 선순위 임차보증금을 반드시 확인하기 | 부동산전부증명서를 통해 집의 권리관계 확인하기 | 시세 확인을 철저히 하기 | 전세보증금반환보증보험 가입이 가능한 집인지 확인하기
집주인에 관해 확인해야 할 것들 60
집주인이 누구인지 확인하기 |집이 공동소유인지 단독소유인지 확인하기 |세금 체납 중인 집주인과의 계약은 피하기

2단계: 계약서 작성 전 집주인과 협의할 내용 68
권리관계의 변동에 관한 사항 68
계약 종료 후 보증금 즉시 반환 조건 69
임차 주택을 매도할 경우 임차인에 대한 통지의무 70
계약 체결 후 세금 체납 사실 발견 시 계약 해지 및 보증금 반환 조건 72
전세보증금반환보증보험의 가입 조건 73
옵션 기기에 대한 세부 사항 74
하자 유무 확인 74
수선비용 부담 및 원상복구 기준 사전 협의 75
계약 기간 만료 전 해지할 경우를 대비한 중개수수료의 부담 협의 77
다가구주택의 선순위 임차보증금 확인 요구 및 위반 시 계약 해지 조건 78

3단계: 계약을 체결할 때 확인할 내용 79
등기사항전부증명서를 다시 발급받아 변동 사항 확인하기 79
임대인이 집주인이 맞는지 확인하기 80
대리인과 계약 시 적법한 대리인인지 확인하기 81
소유자에게 임대 의사 확인하기(영상 통화 or 유선 통화) 86
계약서에 기재된 건물 주소와 등기부등본, 건축물대장 주소가 일치하는지 확인하기 87
임대인, 임차인, 공인중개사의 인적사항이 기재 내용과 일치하는지 확인하기 88
사전에 협의한 특약사항이 빠짐없이 기재돼 있는지 확인하기 89
계약금 입금 계좌 명의인이 집주인의 이름인지 확인하기 90
부동산 중개수수료 협의하기 91

4단계: 이사 당일 확인할 내용 92
잔금 지급 전 다시 한번 등기사항전부증명서 확인하기 92
다가구주택의 확정일자 부여 현황 확인하기 93
다가구주택의 전입세대확인서 열람 또는 교부 신청하기 94
잔금은 반드시 임대인 명의 계좌로 송금하기 95
공과금 사전 정산이 완료됐는지 확인하기 95
집주인과 사전 협의한 옵션과 수리가 완료됐는지 확인하기 96
전입신고, 확정일자 신청, 주택임대차계약 신고하기 96

5단계: 이사 후 확인할 내용 99
이사 완료 후 중개수수료 지급하기 99
집주인이 보증보험에 가입해주기로 했다면 보증서 사본 요청하기 99
집주인이 보증보험에 가입하지 않은 경우 전세보증금반환보증보험 가입하기 100
수시로 등기사항전부증명서 발급받아 변동사항 확인하기 100

4장. 보증금을 지키는 가장 현실적인 방법

전세보증금반환보증보험이란 105
보증보험 가입할 때 주의해야 할 사항 107
취급 기관별 전세보증금반환보증보험 상품의 개요 및 요건 109

HUG주택도시보증공사 전세보증금반환보증 | 전세금안심대출보증 109
SGI서울보증 전세금보장신용보험 111
HF한국주택금융공사 일반전세지킴보증 | 특례전세지킴보증(임차인용) 111

전세보증금반환보증보험과 관련한 실제 분쟁 사례 113
주택도시보증공사의 전세금안심대출 보증보험에서 특약보증기간만 연장된 사례 113
전세자금대출보증기관에게 전세보증금 반환채권에 대한 질권을 설정해준 경우 117

5장. 내가 전세 사기 피해자라면?

전세 사기를 당했을 때 처리해야 할 우선순위 121
계약 갱신 거절 통지부터 하기 121
갱신 거절 통지 방법① - 임대인에게 내용증명 발송하기 | 갱신 거절 통지 방법② - 문자메시지 발송 및 회신 받기 | 갱신 거절 통지 방법③ - 임대인과의 대화 녹취하기
다른 곳으로 전입신고 하거나 짐 빼기 절대 금지 127
부득이 짐을 빼야 한다면 임차권등기명령 신청하기 128
전세보증보험 이행 청구하기 131
전세금 반환소송 및 경매 신청하기 133
다른 사람이 경매를 신청한 경우 134

에필로그
전세 계약 단계별 체크리스트 136
전세 사기를 막기 위한 필수 특약모음 140