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없어도 불안, 있어도 불만인 집, 살 집이 중요한가, 산 집이 중요한가 ‘집’에는 두 가지 의미가 담겨 있다. 하나는 인간의 생존을 위해 꼭 필요한 의식주 중 하나로서의 집이고, 다른 하나는 거래할 수 있는 가장 크고 비싼 상품으로서의 집이다. 인간이 사는 데 꼭 필요한 것이라면 공공재여야 하는데, 집은 가장 민감한 사유재이기도 하다. 그래서 집은 다루기 어렵다. 의지만으로 할 수 있는 일이 아니기 때문이다. 인간에게 중요한 만큼 쉽게 옮길 수 있는 것도 아니고, 건물이 금세 지어질 수도 없으며, 집이 있더라도 주거에 만족할 수 있도록 유지보수도 해야 하기 때문이다. 시간이 걸리고, 비용이 들고, 이해관계의 충돌이 계속 발생하는 것이다. 이러한 모순 아닌 모순은 자율과 통제 어느 한쪽만이 정답이 될 수 없다는 것을 의미한다. 중요한 것은 자율과 통제의 균형점을 찾는 것이다. 방향은 찾았지만, 문제는 여전하다. 누가, 어떻게 찾느냐의 문제가 남기 때문이다. 집을 필요로 하는 모든 사람에게 즉시 집을 제공할 수 없다는 점에서, 이 문제는 우선순위와 관련 있다. 살 집을 필요로 하는 사람들의 주거권을 존중하는 것과 산 집의 가치를 높이고 싶어 하는 사람들의 재산권을 존중하는 것 모두 누군가의 삶에 영향을 미치는 것이기 때문에 쉽게 결정할 수 없는 것이다. 모든 국가의 부동산·주택정책에는 이에 대한 고민이 담겨 있다. 주거는 삶의 다른 영역에 다양하게 영향을 미칠 수 있어서, 주거가 안정되지 않으면 국민들의 불만이 높아져 사회에도 악영향을 미치기 때문에 국가에게 부동산·주택정책은 중요하다. 임대인과 임차인 사이에서 자율과 통제 사이의 균형, 즉 집을 필요로 하는 사람들에게 입주의 기회를 적절히 제공하면서도 집을 소유하고 있는 사람들이 적당한 이익을 얻을 수 있도록 해야 하는 것이다. 그런데 부동산 시장의 불안정이 지속되는 한편으로 부동산이 여전히 가장 효율적인 재테크로 여겨지는 한국사회에서 임대인과 임차인 모두가 최소한의 합의를 이룰 수 있는 균형점을 짚는 것은 요원해보이기만 한다.

서문_ 집이란 무엇이고 누가 취할 것인가?

제1부_ “주택 문제는 결국... 권력문제”-독일 제국 시기(1870~1918)
1장. 독일 제국 시기 주택 문제: “인간을... 집으로도 죽일 수 있다.”
2장. 프로이센 의회와 제국 의회 사이에서 좌초된 주택법
3장. 토지초과이득세, 공익주택회사와 주택조합

제2부_ “먼저 식량, 임대료는 그 다음에!”-바이마르 공화국(1919~1933)
1장. ‘주택강제경제’: 파리, 런던과 다른 베를린의 길
2장. ‘주택이자세시대’의 공공 주택 건설
3장. 나치로의 길: ‘주택강제경제’의 철폐와 ‘주택이자세시대’의 종언

제3부_ “도시의 쇠락에서 동독 시위가 발화되었다”-동독 시기(1949~1989)
1장. 시민의 권리로서 주거권
2장. 방치된 구도심 對 신도시 조립식 주택
3장. ‘정치적 임대료’와 주택배당

제4부_ ‘주택공익성’ 對 소유권-서독 시기(1949~)
1장. “목적없는 소유욕”의 귄터 카우센 스캔들과 ‘주택강제경제’
2장. ‘주택강제경제’의 철폐와 임대업
3장. 노조기업 ‘노이에 하이마트’ 스캔들

제5부_ ‘임차인 민족’의 근심-현대 독일
1장. 21세기 독일의 주택 문제와 해결을 위한 모색들
2장. 통일 이후 동독 주택 문제: 반환, 민영화, 공가

맺는 말_ “집을, 필요로 하는 사람에게”