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지은이의 말_내집 마련이라는 목표를 향한 길잡이 1장 부동산 경매는 내집 마련의 현실적인 해법이다 *부동산 경매에 대한 부정적인 인식은 버려라 부동산 경매는 아무나 할 수 없다? 경매 물건 대다수는 가치가 없다? 경매 물건은 재수가 없다? 나에게 맞는 부동산이 별로 없다? *부동산 경매시장에 기회가 있다 부동산 첫걸음은 경매로 시작하라 ‘토지거래허가제’로부터 자유롭다 매수 절차의 안전함과 리스크가 공존하는 시장 *부동산 경매시장의 흐름을 읽어라 경매 지표 흐름에 주목하라 대표적인 경매 지표: 낙찰률, 낙찰가율, 평균 응찰자 수 기다려야 할 때도 있다 *경매 물건 선택의 기준을 알아야 한다 예산에 맞는 지역을 선정하라 지역과 단지의 시세 흐름을 살펴라 연식·지역별 할인율 차이를 읽어라 *부동산 경매 초보자가 가장 많이 하는 질문 실전 감각을 키우려면 어떻게 해야 하나요? 실제 입찰하지 않아도 입찰 과정을 볼 수 있나요? 경매로 낙찰받으면 대출이 더 많이 나오나요? 혼자서 할 수 있나요, 대행업체에 맡겨야 할까요? 평일에는 바쁜데 직장인도 도전할 수 있을까요? 경매와 공매의 가장 큰 차이는 무엇인가요? 2장 부동산 경매 절차와 용어부터 먼저 익히자 *자본주의 사회에서 부동산 경매제도는 필수다 누군가의 채무불이행은 누군가의 손실이다 공정하고 신속한 매각이 사회를 유지시킨다 *부동산 경매에도 종류가 있다 강제경매와 임의경매 형식적 경매 *부동산 경매 절차, 알고 나면 쉽다 경매신청 및 경매개시결정 법원 현황조사 감정평가와 최저매각가격의 결정 배당요구종기일 지정과 배당요구신청 매각물건명세서 작성 및 공개 입찰(매각)의 시행 매각 허가·불허가결정 절차 매각대금의 납부 배당 3장 권리분석의 시작인 등기부등본 해석하기 *등기부등본은 세 가지 파트로 구성된다 표제부, 토지와 건물의 정보를 나타내는 ID card 갑구, 소유권에 대한 사항이 기록된 부분 을구, 부동산을 담보로 얼마나 빌렸는지 알 수 있다 *각 파트에 있는 권리의 순서를 파악해야 한다 순위번호와 접수일자, 등기원인일자 주요 등기사항 요약표는 참고용으로만 *등기부등본(등기사항전부증명서) 열람 방법을 알자 인터넷 열람 방법 등기소(오프라인) 방문 발급 4장 권리 인수 여부를 가르는 기준, 말소기준권리 *소멸하는 권리와 인수하는 권리의 구분 권리분석의 첫 단계, 말소기준권리를 이해하라 말소기준권리가 존재하는 이유 *말소기준권리 역할을 하는 권리들 저당권과 근저당권 가압류 압류 경매개시결정등기 경매 또는 배당요구를 신청한 경우의 선순위 전세권 *말소기준권리를 찾는 연습 인수권리가 없는 사례 선순위 지상권 사례 후순위 지상권 사례 선순위 전세권 인수 사례 선순위 전세권 소멸 사례 5장 낙찰자를 위협하는 선순위 가처분, 가등기, 전세권 *선순위 가처분, 원칙적으로 피하자 가처분은 분쟁이 있음을 의미한다 선순위 가처분의 위험성 소멸하지 않는 후순위 가처분 선순위 가처분 사례 분석 *선순위 가등기, 반드시 꼼꼼히 확인하자 담보가등기는 근저당권과 같은 효력을 갖는다 선순위 가등기의 위험성 선순위 가등기 사례 분석 *선순위 전세권, 그 효력을 잘 알아야 한다 용익물권과 담보물권의 성격 전세권의 존속기간은 10년이다 선순위 전세권의 위험성 선순위 전세권 사례 분석 6장 주택임대차보호법을 반드시 알아야 하는 이유 *주택임대차보호법이 제정된 이유 주택 권리분석의 핵심, 임차인 분석 매매는 임대차 관계를 깨뜨렸다 1981년에 제정된 주택임대차보호법 *대항력: 임대차 계약의 효력을 누구에게나 주장할 수 있는 힘 대항력 발생 요건(대항요건) 경매사건에서 임차인의 대항력 권리분석 연습 *우선변제권: 다른 사람보다 먼저 배당받을 수 있는 권리 우선변제권의 이해 권리분석 연습 보증금을 변제받으려면 배당요구신청을 해야 한다 배당신청한 임차인은 배당요구종기일 전에 철회할 수 있다 *최우선변제권: 소액임차인은 배당 0순위 소액임차인의 해당 여부와 금액 기준일 그 외 최우선변제권이 인정되기 위한 조건 *임차권등기명령: 보증금을 돌려받지 못했다는 뜻 기존에 취득한 대항요건을 유지할 수 있다 임차권등기를 완료한 임차인 *임대차계약 기간, 제대로 이해하고 있어야 한다 주택 임대차 기간의 보호 묵시적 갱신 주택임차인의 계약갱신요구권 묵시적 갱신 또는 계약갱신요구권 행사 후 계약의 해지 7장 특수권리, 무조건 피하지 말고 활용하라 *지분경매: 아파트 절반만 경매에 나온다고? 경매시장에서만 거래되는 지분경매 지분경매의 구조적 제약 투자 기회로서의 지분경매 지분경매, 낙찰 후 해결할 수 있는 방법 공유자우선매수권 제도 지분경매도 내집 마련의 수단이 될 수 있을까? 지분경매 실제 사례분석 *대지권 미등기: 집은 있는데 땅이 없다? 대지권: 집합건물의 토지지분 대지권 미등기 발생 원인 대지권 미등기 상태에서의 경매 절차 분양대금 미납에 따른 유의사항 위험성이 낮은 ‘대지권 미등기’ 사례 대지권 미등기 사례 분석 *토지별도등기: 토지에 나도 모르는 권리가 남아 있다 별도등기는 소멸이 원칙이다 구분지상권이 등기된 토지별도등기 별도등기 사례 분석 *유치권: 공사비 받을 때까지 안 돌려줄 거야! 유치권이 신고된 부동산의 주의사항 공동주택에 유치권이 성립할 가능성은? 유치권 사례 분석 8장 시세와 물건조사, 발로 뛰어야 보인다 *리스크를 통제하기 위한 현장조사 방법 외관 점검, 경매 현장의 기본 원칙 전입세대확인서, 임차인 권리분석의 검증 미납관리비, 낙찰자가 떠안을 수도 있다 *소홀히 하면 안 되는 시세조사 방법 감정가격 ≠ 시세 시세조사는 반드시 현장에서 입찰가 산정에 도움되는 정보들 *빌라와 오피스텔 접근 시 주의사항 빌라(연립·다세대), 위반건축물 여부부터 확인하라 오피스텔, 수익률에 집중하라 9장 재건축 아파트 경매, 이렇게 분석한다 *경매시장에서 각광받는 재건축 아파트 재건축과 재개발은 다르다 진행 절차 *재건축 경매 아파트를 분석할 때의 주의사항 조합원 자격 여부 확인 투기과열지구는 조합원 지위 승계가 가능한지 확인해야 한다 사업 진행 단계에 따라 안정성을 판단해야 한다 추가 분담금 증가 가능성을 검토해야 한다 권리가액과 조합원 분양가를 확인해야 한다 프리미엄(웃돈) 수준을 비교해 적정 낙찰가를 판단하자 재건축 아파트 사례 분석 10장 경매 입찰과 흔들리지 않는 마음 *실제로 법정에서 진행되는 입찰 절차 입찰 일정 입찰 보증금의 준비 입찰의 개시 입찰표 제출 입찰 마감 및 개찰 최고가매수신고인 선정 절차 차순위매수신고 입찰의 종결 입찰에 참여할 수 없는 사람 *입찰 준비 서류, 정확하게 갖춰야 한다 본인이 직접 입찰할 경우 대리인이 입찰할 경우 법인 명의로 입찰할 경우 여러 명이 공동명의로 입찰할 경우 *입찰표 작성 방법과 주의할 사항 사건번호와 물건번호 작성 입찰자 인적 사항 기재와 증빙서류 입찰가격과 입찰보증금액 작성 *법원 입찰장에서 지켜야 할 행동 분위기에 휩쓸려서는 안 된다 입찰 가격이 노출되지 않도록 조심하자 자신이 없다면 포기해라 패찰했더라도 실망하지 마라 11장 명도와 입주, 서두르지 말아야 한다 *명도, 반드시 넘어야 할 마지막 관문 명도 협상이 원활한 점유자 점유자의 연락처를 확보하는 방법 빈집이더라도 정식 절차를 거쳐야 한다 협상을 통한 해결이 먼저다 강제집행은 최후의 수단이다 명도확인서지급은 신중하게 명도확인서가 필요 없는 점유자 *인도명령신청 제도, 꼭 준비해야 할 안전장치 경매에서만 허용되는 간소화된 절차 인도명령신청 방법 인도명령의 결정과 송달 *최종 수단인 강제집행도 중요한 전략이다 강제집행 신청 방법 강제집행 절차 강제집행에서 발생하는 실무상 변수들