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리츠(REITs)의 도입은 일반 국민도 소액으로 우량 부동산 투자에 참여할 수 있는 길을 열었다는 평가를 받는다. 그러나 국내 리츠 시장 규모는 비슷한 시기 제도를 도입한 일본의 약 10분의 1 수준에 머물러 있다. 경직된 제도와 복잡한 인허가 절차 등으로 시장 활용도가 충분히 확대되지 못했기 때문이다.

최근 리츠 시장에도 변화가 나타나고 있다. 투자 대상 자산 확대, 인허가 및 운용 절차 합리화, 공시·감독 체계 개선 등 제도 전반에 걸친 규제 개선이 이루어지고 있기 때문이다. 특히 눈에 띄는 변화는 2025년 11월부터 시행된 ‘프로젝트리츠(Project REITs)’ 제도다. 개발 단계부터 준공, 장기 운영, 공모·상장까지 부동산 개발 전 과정을 하나의 구조 안에서 추진할 수 있도록 설계된 프로젝트리츠는 국내 부동산 개발 산업의 구조적 변화를 예고한다.

《프로젝트리츠로 일하는 법》은 프로젝트리츠 제도를 실제로 설계하고 현장에 적용해 온 국토교통부 담당자, 변호사, 회계사 등 전문가들이 집필한 실무 가이드다. 부동산 개발 패러다임이 변화하는 지금, 《프로젝트리츠로 일하는 법》은 리츠 종사자, 디벨로퍼, 부동산 자산 보유자, 금융기관, 공공기관 담당자 등 프로젝트리츠를 기획·설계·운용하려는 실무자들에게 실질적인 길잡이가 될 것이다.

“이는 단순히 리츠 유형을 하나 추가하는 차원을 넘어, 자본 조달 구조·세제·지배구조를 사전에 예측 가능하게 설계함으로써 개발사업 전반의 불확실성을 구조적으로 낮출 수 있다. 프로젝트리츠 도입은 개발사업의 안정성과 투명성을 동시에 높일 수 있는 기반을 마련한다는 점에서 부동산 산업의 중요한 전환점이라 할 수 있다.” (본문 중에서)

프롤로그. 프로젝트리츠를 통한 부동산 산업의 패러다임 전환을 기대하며 004
추천사 008
저자 소개 016
일러두기 018

Ⅰ. 리츠의 기본 구조와 메커니즘
리츠란 무엇인가? 022
리츠에 누가, 무엇을 투자하는가? 028
리츠가 투자할 수 있는 대상은 무엇인가? 041

Ⅱ. 프로젝트리츠의 설계와 운용
프로젝트리츠란 무엇인가? 052
프로젝트리츠 Q&A 120
사례로 보는 프로젝트리츠 설립 188

Ⅲ. 정책형 리츠의 확장
지역상생리츠는 무엇인가? 196
지방 미분양 CR리츠는 무엇이고 왜 도입되었나? 204

Ⅳ. 리츠 실무 체크포인트
리츠에서 세금과 회계 쟁점은 무엇인가? 218
공모하지 않는 리츠의 규제 개선 250
리츠 투자보고서는 어떻게 바뀌었나? 260
리츠에 대한 제재는 어떻게 결정되나? 276

에필로그. 앞으로 리츠는 어떻게 달라져야 할까? 283

부록 1. 리츠에 적용하는 세법 규정 313
2. 개정된 리츠 투자보고서의 투자성과 지표 작성 해설 329