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“다 오르던 시대는 끝났다!”

인구 감소, 공급, PF 위기… 대내외 혼란 속에서 찾은 새로운 기회

- 미래 가치가 보장되는 신축 아파트 구별법
- 재개발·재건축 옥석 가리기의 기본 원칙
- 세상에서 가장 쉬운 부동산 정책 풀이
- 김제경 소장의 저평가된 입지 분석

*빠숑, 월천대사, 붇옹산, 트루카피, 삼프로tv 강력 추천*
*주요 언론사 재테크쇼 NO.1 부동산 전문가*

부동산 시장이 숨 고르기에 들어갔다. 대출 규제, 공급 부족, PF 위기, 정치적 혼란으로 이어진 대내외 이슈까지 더해져 부동산 하락론이 조금씩 고개를 들고 있다. 한 치 앞을 내다보기 어려운 2025년이지만, 그럼에도 똘똘한 한 채는 유효하다. 상급지로 향하는 최적의 매수 타이밍을 놓치고 싶지 않다면 반드시 이 책을 필독하자. 지금부터 오를 곳을 선점해야 하기 때문이다. 재개발·재건축 사업에 특화된 김제경 소장이 첫 책을 냈다. 곧 우리에게 닥칠 공급 절벽, 전세가 폭등, 정부 정책 등을 일목요연하게 짚었다.

불명확함과 혼란 속에서도 부동산 시장이 어떻게 흘러가는지를 이해하고, 미래 가치가 큰 상급지에 대한 ‘투자 원칙’이 명확하다면 시장을 이길 수 있다. 그렇다면 초양극화 시대에 시간이 지나도 굳건하게 오를 상급지는 어디일까? 바로 서울 신축 아파트와 재개발·재건축이다. 수요·공급, 정비사업, 정책, 개발 호재, 투자 마인드까지 서울 신축 아파트 및 재개발·재건축의 투자 방향성을 잡아줄 ‘원칙’을 모두 담았다. 모두가 폭락을 우려할 때 모멘텀을 정확히 분석해 다음 시장에 대비하고 수익률을 최대로 끌어올리는 게 전문가 아닐까? 그렇다면 이 책을 놓쳐서는 안 된다.

이 책을 향한 찬사
저자의 말_ 시장을 바라보는 원칙이 명확하면 위기 속에서도 기회는 있다
프롤로그_ 이 책의 구성에 대하여

1장 부동산 투자 시대는 끝났다는 착각

인구가 줄어들면 무조건 집값이 떨어질까?
통계 자료에서 드러나는 진실│서울에 살지 않아도 서울 아파트를 산다│서울을 잘 알지 못해도 서울 부동산을 산다│한국의 20년 뒤의 미래는 일본일까?│인구 소멸 시대에도 살아남는 지역에 주목하라

PF 위기는 부동산 시장에 어떤 영향을 줬을까?
기형적인 부동산 PF의 구조│PF 위기는 아직도 현재 진행형│PF 문제가 터진다면 부동산 시장은 어떻게 될까?│PF 위기로 진짜 위험한 곳은?

주택공급은 이미 충분한 걸까?
공급이 충분하다는 말의 함정│서울 집값은 비싸지 않다│양질의 ‘유효 공급’이 중요하다│아파트 공사비 평당 천만 원 시대가 온다│5년 뒤, 공급 절벽의 시대가 다가온다│공급 무용론에 대하여│2026년 전세가 폭등 시나리오

소득 대비 집값이 너무 높은 것은 아닐까?
한국의 PIR는 전 세계적으로 높다?│진짜 한국의 PIR을 구해보자│PIR 지수에 잡히지 않는 것│소득의 양극화는 곧 집값 양극화

통화 정책 및 화폐가치와 부동산의 상관관계는?
금리가 상승할 때의 부동산│2022년 부동산 시장이 기존과 달랐던 이유│인플레이션 헤지할 수 있는 상품에 투자하자│결국은 장기 우상향│부동산 매수는 빠를수록 좋다

2장 미래 가치가 보장되는 신축 아파트는 따로 있다

아파트만 살아남는다
주택은 필수재다│아파트, 부동산 투자의 시작│아파트가 대세다

빌라 가격이 쉽게 오르지 않는 이유
빌라는 열등재다│공유지분은 가치가 떨어진다│사람들이 선호하는 최종적인 형태의 주거

신축 아파트 전성시대
신축 아파트의 희소성에 주목하라

신축 아파트, ‘세대’로 구분하라
1세대 아파트(1970~1980년대)│2세대 아파트(1990년대~2000년대)│3세대 아파트(2000년대~2010년대)│4세대 아파트(2010년대~현재)│결국은 편의성이다

서울의 신축 아파트를 산다는 것의 의미

3장 될 가능성이 높은 재개발·재건축을 선별하라

신축 아파트를 받을 수 있는 마지막 수단
정비사업 투자, 시간을 돈으로 만드는 마법│안전마진, 정확하게 이해하자│안전마진은 진짜 안전한가?│정비사업 투자 ‘라이프 사이클’을 고려해라

비슷하지만 다른 ‘재개발’과 ‘재건축’
재개발과 재건축을 가르는 기준│재개발과 재건축의 온도차는 왜 발생하는가?│재개발과 재건축은 규제 범위도 다르다│재개발과 재건축의 진행 과정│정부가 밀어주면 빠르다?!

옥석 가리기의 기본 원칙
정비사업의 옥석을 가리는 세 가지

정비사업의 사업성 이렇게 체크하라
용적률, 제대로 이해하기│대지지분, 제대로 이해하기│대지지분, 단지 구성도 중요하다│정비사업 사업성의 핵심은 일반 분양 세대수다

정비사업 투자 시, 한 번 더 따져볼 정보들
용적률은 공짜가 아니다│조합원 분담금 5억 시대가 열린다│가장 쉬운 분담금 확인법│앞으로 살아남는 정비사업│사업 해제 리스크, 방심하지 말자

리모델링 단지 투자는?
리모델링이 재건축보다 안 좋은 것은 맞다│리모델링은 규제의 역설이다│재건축으로 선회하려는 이유│리모델링을 할 수밖에 없는 단지│재건축 vs 리모델링

4장 정책을 알아야 부동산이 보인다

부동산 투자에 좌우는 없다
정치적 프레임에서 벗어날 것│2024년 총선과 부동산

다주택자 규제, 집값을 잡는 대책일까?
‘똘똘한 한 채’는 정책의 산물이다│다주택자는 어떻게 적폐가 되었나?│다주택자 규제는 집값을 잡았습니다

임대차 3법, 과연 세입자 보호를 위한 선의의 법인가?
계약갱신청구권은 왜 전세가격을 올렸나?│전세의 이중가격이 매매 가격도 올린다│임대인 vs 임차인, 기존 임차인 vs 신규 임차인│임대차 보호법 어디로 가는가?│한국의 임대료는 높지 않다

토지거래허가제, 가격이 아닌 주민을 잡는 정책
토지거래허가제, 주택가격 안정 효과가 있는가?│거주 주민만 괴롭히는 토지거래허가제

거주하지 않는 사람만 원한다는 도시재생사업
첫 단추부터 잘못 끼운 도시재생사업│재개발이 필요한 곳에 도시재생을 하다│허공으로 사라진 도시재생 매몰비용│같은 실수는 반복된다

재건축하지 말라고 만든 재건축초과이익환수제
재건축초과이익환수제의 3대 위헌 요소│재건축초과이익환수제의 평가 방식의 문제│재건축초과이익환수제의 부과 방식의 문제│재건축초과이익환수제는 폐지가 정답

공약(公約)과 공약(空約) 구분법

‘그린벨트 해제’보다 중요한 세 가지
어디에 주택 공급이 되는가?│공급은 언제 되는가?│얼마나 입주하는가?│결국 중요한 것은 사람들이 진짜 원하는 주거 요건이다

1기 신도시 재건축, 지금이 골든 타임이다
경기도 재건축 마지노선 1기 신도시│노후계획도시특별법, 기대만큼 우려도 있다│1기 신도시 재건축, 순환 방식은 악수다│1기 신도시 정비가 성공하려면

지방 살리기, 선택과 집중이 필요하다
광역시를 살려야 한다│혁신 없는 혁신도시

5장 명심해야 하는 부동산 투자 마인드 및 입지 분석

명심해야 하는 부동산 투자 마인드
부동산 투자 물건 접근법

입지 판단에 앞서 가져야 하는 세 가지 투자 원칙
내가 좋아하는 집이 아닌 남들이 좋아하는 집│나만 좋아하는 집은 가치 없다│교집합이 높은 주택을 찾아라

입지보다 중요한 것은 시점
10년 전에 무엇을 샀어야 했을까요?│투자는 시점 선택이 7할!

김제경 소장의 부동산 입지 판단 기준
급지를 구분해보자│급지 내 예외를 분리하자│같은 급지 내에서는 급지가 달라질 곳을 찾자│개발 호재는 긁지 않은 복권이다│항상 나만의 투자 원칙과 기준을 잊지 말자

에필로그_ 알면 알수록, 공부할수록 어려운 것이 부동산 시장